Risoluzione del preliminare e obbligo di restituzione del bene
Risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente, frattanto immesso nella detenzione del bene. Il Promittente venditore, oltre alla ritenzione della caparra confirmatoria, ha diritto al risarcimento del danno per l’illegittima occupazione del bene
Anticipata detenzione e mancata stipula del definitivo
Quando un contratto preliminare di compravendita immobiliare, in forza del quale il promissario acquirente sia stato anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, viene
risolto per inadempimento del promissario acquirente stesso, sorge in capo a quest’ultimo l’obbligo di restituire l’immobile al promittente venditore. Parallelamente, si pone la questione se il promittente venditore abbia diritto a una forma di compensazione per il godimento dell’immobile da parte del promissario acquirente nel periodo intercorso tra l’anticipata consegna e l’effettiva restituzione a seguito della risoluzione.
La giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha affrontato a più riprese tale questione, delineando i principi applicabili.
La pronuncia della Cassazione n. 5201/2025
Recentemente, è intervenuta la Cassazione civile, con sentenza del 27/02/2025 n. 5201, nella quale si legge che:
“In tema di contratto preliminare di vendita immobiliare, il fatto che il promittente venditore abbia concesso la detenzione anticipata del cespite, autorizzando il promissario compratore ad eseguire i necessari lavori di ristrutturazione, non esclude il suo diritto a pretendere la riparazione del pregiudizio conseguente all’illegittima occupazione del bene, una volta accertato che la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita è imputabile al contegno inadempiente del promissario acquirente, poiché – all’esito dell’esercizio del recesso ex art. 1385 c.c. – la causa della detenzione anticipata viene meno, con la conseguente spettanza della tutela risarcitoria per l’occupazione divenuta sine titulo, in aggiunta alla pretesa di trattenere la ricevuta caparra confirmatoria.”
Caparra e risarcimento: due voci distinte e cumulabili
È importante sottolineare che il diritto a ottenere il compenso per l’occupazione dell’immobile è distinto e cumulabile con il diritto del promittente venditore di trattenere la caparra confirmatoria (o esigere il doppio in caso di recesso dell’altra parte).
La caparra confirmatoria, infatti, assolve la funzione di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo e la mancata stipula del definitivo (danno da inadempimento contrattuale), mentre il “corrispettivo” per l’occupazione ristora un pregiudizio diverso, legato al godimento del bene
